Главная
/

Особенности совершения сделок с имуществом, находящимся в долевой собственности

Законом установлено, что участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей, то есть он может свободно ее продавать, дарить отдавать в залог или завещать. При таких действиях согласия других собственников не требуется. Но здесь существуют подводные камни.

Статьей 250 Гражданского кодекса России установлено, что при продаже или мене доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. При этом тут же следует сказать и об исключениях в этом праве, которое заключается в том, что правило действует при отчуждении доли только постороннему лицу, и соответственно при отчуждении доли другому участнику общей собственности оно не применяется.

Как же быть если желание о преимущественной покупки доли изъявят несколько участников. В этом случае продавец имеет право выбора, кому именно продать свою долю. И такой выбор не может быть изменен судом.

Необходимо упомянуть, что рассматриваемое правило не должно применяться при безвозмездном отчуждении доли в праве (дарении и т.д.) либо при наследовании. Но стороны неправильно толкуя закон и стремясь найти какие-то лазейки и иногда под видом сделки дарения совершают ничто иное как сделку купли-продажи, и сами себе тем самым вредят. К такой сделке при доказанности возмездности, а такими доказательствами могут послужить объявления в газете, объяснения сторон в суде, расписки, могут быть применены последствия притворной сделки, то есть сделки, которая совершена с целью прикрыть другую сделку и такая сделка может быть признана ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно если будет установлено, что доля дома, земельного участка фактически не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ о продаже доли недвижимости.

При продаже доли на продавца такой доли также возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности на жилой дом, земельный участок о своем намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается.

Если один из сособственников выражает свое согласие приобрести долю по цене, указанной продавцом, но наряду с этим существенным условием настаивает и на других неприемлемых условиях, как то рассрочка, отсрочка платежа и т.д., то продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу в соответствии с поставленными им самим условиями.

Если в процессе подготовки к сделке продавец решит изменить условия продажи доли, он снова должен известить о таких условиях других участников, иначе в судебном порядке может быть признано, что право преимущественной покупки было нарушено.

Извещение о намерении продать долю направляется письменно другим участникам долевой собственности. В извещении указываются цена и иные условия, при которых осуществляется продажа. В качестве доказательств надлежащего извещения участников долевой собственности о продаже доли будут являться ответы сособственников на данное извещение, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца.

Следует отметить, что преимущественное право, установленное ст. 250 ГК РФ является сугубо личным и не может быть передано иному лицу, подарено или завещено.

От своего права участник долевой собственности может отказаться, но сделать он это должен письменно. Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для некоторых видов (например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ)). Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.

При совершении сделки в простой письменной форме без нотариального удостоверения к заявлению о государственной регистрации, которое подается в таком случае в орган, осуществляющий государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ним, необходимо приложить документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю, цену и иные условия продажи. Если при этом не истек месяц со дня извещения продавцом всех участников долевой собственности, регистрация должна быть приостановлена до истечения данного срока.

К заявлению о государственной регистрации следует прилагать документы, свидетельствующие об отказе других сособственников от покупки доли. Данные документы должны быть нотариально заверены либо составлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При соблюдении этих условий государственная регистрация права на долю в общей собственности не ставится в зависимость от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Когда другие участники долевой собственности отказываются от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры либо не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу. Если участники общей долевой собственности отказываются получать извещение продавца о продаже, тогда молчание в течение срока, установленного для реализации преимущественного права покупки, будет считаться отказом.

Возможные сложности могут возникнуть, когда место жительства остальных сособственников не известно. Судебная практика придерживается мнения, что требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания.

В случае, если при продаже доли недвижимости постороннему лицу было нарушено преимущественное право покупки, то каждый из участников долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Такое требование может быть заявлено только в судебном порядке. При этом начало течения такого трехмесячного срока начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о продаже доли и нарушении его преимущественного права покупки.

В судебных спорах о нарушении преимущественного права покупки ответчиками будут выступать продавец и покупатель доли недвижимости. Государственная пошлина подлежит оплате на основании цены иска, состоящей из стоимости проданной доли.

По предложению суда истец должен будет внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости. Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение будет подтверждать отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд может отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли.

 

 
Яндекс цитирования